C'è una domanda che prima o poi dovremo avere il coraggio di porci: può una casa essere considerata esclusivamente un bene privato quando l'accesso all'abitazione diventa impossibile, o economicamente insostenibile, per una parte crescente della popolazione?
La risposta non richiede di mettere in discussione il diritto alla proprietà privata. Richiede piuttosto di ricordare che nel nostro ordinamento quel diritto non è mai stato concepito come assoluto.
L'articolo 42 della Costituzione riconosce e garantisce la proprietà privata, ma contemporaneamente affida alla legge il compito di determinarne modi di acquisto, godimento e limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti.
Non si tratta quindi di contrapporre proprietari e inquilini, né di considerare illegittimo ottenere un reddito dal proprio patrimonio. Si tratta di riconoscere che esistono beni per i quali le conseguenze collettive della loro distribuzione e del loro utilizzo non possono essere ignorate.
La casa è certamente uno di questi.
Salerno offre un esempio particolarmente interessante. Al Censimento del 2011 la città aveva 132.608 residenti. Nel 2024 siamo scesi a circa 126.000. In tredici anni abbiamo quindi perso circa 6.600 abitanti. Se allarghiamo lo sguardo al 2001, quando Salerno contava circa 138.000 residenti, la diminuzione supera i 12.000 abitanti in poco più di vent'anni.
Non siamo dunque davanti a una città sottoposta a una forte crescita demografica. Salerno si sta progressivamente restringendo.
Questo dato, da solo, non significa naturalmente che la domanda di abitazioni debba diminuire nella stessa proporzione. Le famiglie sono diventate più piccole: nel 2024 sono circa 56.000 e la loro dimensione media è scesa intorno a 2,2 componenti.
Ma proprio questa trasformazione dovrebbe imporre una domanda diversa: quali abitazioni servono oggi alla città, per quali nuclei familiari e soprattutto a quali prezzi?
Perché mentre diminuisce la popolazione, il bisogno sociale di casa non sembra affatto diminuire. Nel 2026, per l'inserimento nell'Anagrafe del Fabbisogno Abitativo e nelle graduatorie dell'Edilizia Residenziale Pubblica, nel Comune di Salerno sono state presentate 1.522 domande.
Rispetto al precedente bando del 2022 significa un aumento del: 20 per cento.
Ecco allora il primo grande contrasto: meno abitanti, ma più domanda sociale di casa.
Contemporaneamente il mercato privato presenta prezzi difficilmente sostenibili per una parte delle famiglie che vivono esclusivamente del proprio lavoro. Nel giugno 2026 il prezzo medio richiesto negli annunci di locazione a Salerno era di circa 12,18 euro al metro quadrato al mese, arrivando a circa 13,95 euro nel Centro e nel Centro storico.
Un appartamento di 80 metri quadrati significa quindi, indicativamente, una richiesta di circa 974 euro al mese alla media cittadina e oltre 1.100 euro nelle zone centrali, prima ancora di condominio, utenze e altre spese.
Naturalmente stiamo parlando di prezzi richiesti negli annunci e non necessariamente dei canoni effettivamente concordati nei contratti. Ma il segnale è evidente. Per una famiglia con uno o due normali redditi da lavoro, abitare in alcune parti della propria città può diventare sempre più difficile.
Ed ecco il secondo contrasto: la città perde popolazione, ma abitare nella città diventa più costoso.
A questa trasformazione se ne aggiunge un'altra. L'elenco ufficiale delle strutture ricettive pubblicato dal Comune di Salerno comprende, accanto agli alberghi tradizionali, numerosi Bed & Breakfast, case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi.
Occorre essere rigorosi: non possiamo considerare automaticamente ogni B&B come un'abitazione sottratta al mercato residenziale. In molti casi le situazioni sono differenti.
Ma possiamo - e dobbiamo - porre una domanda: quante abitazioni negli ultimi dieci anni sono passate dalla locazione residenziale alla ricettività turistica o agli affitti brevi?
Oggi non disponiamo di una risposta pubblica sufficientemente chiara. Ed è già questo un problema.
Il turismo rappresenta una risorsa importante per Salerno e nessuno propone di combatterlo. Ma quando l'uso turistico degli immobili cresce, una città deve essere capace di misurarne gli effetti sul mercato della residenza.
Perché turismo e diritto all'abitare possono convivere ma per farli convivere bisogna governare il fenomeno.
Esiste poi una domanda ancora più importante: quante abitazioni di Salerno sono realmente vuote o stabilmente non utilizzate?
A livello nazionale sappiamo che il fenomeno è rilevante. Il Censimento permanente ISTAT 2021 mostra che nel Mezzogiorno circa il 32% delle abitazioni risultava non occupato ma sarebbe scorretto trasferire automaticamente questa percentuale a Salerno.
Ed è altrettanto importante ricordare che “abitazione non occupata” non significa necessariamente “appartamento immediatamente disponibile per essere affittato”: può trattarsi di una seconda casa, di un immobile degradato, di una proprietà utilizzata saltuariamente o di molte altre situazioni. Quello che manca è quindi un dato preciso riferito alla città.
E questo ci porta a una conclusione paradossale: discutiamo continuamente di nuove costruzioni, emergenza abitativa, affitti e turismo senza possedere una fotografia pubblica completa di come viene utilizzato il patrimonio abitativo che Salerno già possiede.
E continuiamo a costruire
Il contrasto diventa ancora più evidente quando introduciamo l'urbanistica. La pianificazione comunale conserva una capacità di trasformazione e di nuova edificazione residenziale, mentre la città continua a perdere popolazione. Questo non significa che ogni nuova costruzione sia inutile.
Una città cambia, le famiglie cambiano, cambiano le esigenze energetiche, l'accessibilità, le dimensioni degli appartamenti e la distribuzione territoriale della popolazione ma significa che ogni nuova espansione residenziale dovrebbe rispondere preventivamente a una domanda molto semplice: quale bisogno abitativo stiamo soddisfacendo?
Costruire un appartamento non significa automaticamente rispondere al bisogno di casa. Un'abitazione da 400.000 euro, un appartamento acquistato come investimento, una seconda casa o un immobile destinato alla locazione turistica aumentano il patrimonio immobiliare della città ma non necessariamente aumentano l'offerta abitativa accessibile ai cittadini che nella città lavorano e vorrebbero vivere.
Possiamo quindi arrivare all'apparente assurdità di una città che contemporaneamente: perde abitanti, costruisce nuove abitazioni, possiede immobili inutilizzati, aumenta l'offerta turistica e vede crescere le famiglie che chiedono un alloggio pubblico.
Non è una contraddizione statistica, è la dimostrazione che disponibilità fisica delle case e accessibilità sociale delle case sono due cose profondamente diverse.
Riconoscere questo problema non significa negare la proprietà privata. Significa prendere sul serio la Costituzione. La proprietà deve essere tutelata, ma il suo esercizio deve convivere con la funzione sociale che la stessa Costituzione le attribuisce. Il proprietario deve poter utilizzare, vendere e mettere a reddito il proprio immobile, ma la collettività deve contemporaneamente poter intervenire, attraverso strumenti democratici, fiscali e urbanistici, quando la somma di comportamenti individualmente legittimi produce un risultato collettivamente insostenibile.
Quando lavoratori, giovani coppie, pensionati e famiglie vengono progressivamente allontanati dalla città perché non possono più permettersi di viverci, non siamo più davanti soltanto a una questione privata tra proprietario e inquilino. Siamo davanti a un problema urbano.
Prima di discutere di divieti, tasse, incentivi o nuovi programmi edilizi proponiamo allora qualcosa di molto più semplice: Conoscere.
Il Collettivo TUXSA propone la creazione di un:
Osservatorio pubblico sulla casa e sull'abitare di Salerno
Un organismo permanente, coordinato dal Comune e aperto alla collaborazione con Regione Campania, ACER, Università, associazioni degli inquilini e dei proprietari, organizzazioni sociali e cittadini. Non l'ennesimo organismo burocratico bensì n luogo nel quale raccogliere, incrociare e soprattutto pubblicare i dati sulla casa a Salerno.
Ogni anno l'Osservatorio dovrebbe produrre un rapporto pubblico sullo stato dell'abitare nella città.
Potremmo chiamarlo:
“Salerno Abita – Rapporto annuale sul diritto alla casa”
Il rapporto dovrebbe almeno indicare:
- numero complessivo delle abitazioni presenti nel Comune;
- abitazioni occupate e non occupate;
- seconde case;
- immobili stabilmente inutilizzati;
- patrimonio di edilizia residenziale pubblica;
- alloggi ERP disponibili, occupati, da ristrutturare o temporaneamente non assegnabili;
- domande presenti nelle graduatorie ERP;
- numero e distribuzione territoriale di B&B, case vacanza e locazioni brevi;
- andamento dei canoni di locazione;
- rapporto tra reddito medio e costo dell'abitazione;
- sfratti richiesti ed eseguiti;
- nuovi permessi residenziali;
- nuovi alloggi effettivamente realizzati;
- immobili pubblici inutilizzati potenzialmente recuperabili per la residenza.
I dati, quando compatibili con la tutela della privacy, dovrebbero essere pubblicati anche in formato Open Data, consentendo a ricercatori, associazioni, giornalisti e cittadini di verificarli e utilizzarli.
L'Osservatorio non dovrebbe però limitarsi a produrre statistiche. I dati dovrebbero servire a decidere. Se scoprissimo, per esempio, che esiste un numero consistente di abitazioni stabilmente vuote, sarebbe possibile predisporre incentivi per riportarle nel mercato della locazione ordinaria. Il Comune potrebbe garantire una parte del rischio di morosità ai proprietari che accettano contratti di lunga durata a canone concordato. Potrebbero essere previste agevolazioni locali per chi recupera un immobile inutilizzato e lo destina alla residenza permanente. Allo stesso modo, se in determinati quartieri emergesse una concentrazione eccessiva delle locazioni turistiche, avremmo finalmente dati oggettivi sui quali discutere eventuali strumenti di riequilibrio compatibili con la legislazione nazionale e regionale. E se emergesse un consistente patrimonio pubblico inutilizzato o degradato, la priorità dovrebbe diventare il suo recupero prima di pensare alla costruzione di nuovi alloggi.
Solo dopo aver conosciuto questi numeri potremo discutere seriamente anche di misure più incisive.
Prima recuperare, poi eventualmente costruire
Da qui dovrebbe derivare un principio urbanistico molto semplice: nessun nuovo consumo di territorio per la residenza senza aver prima dimostrato il reale fabbisogno abitativo.
Non significa bloccare ogni costruzione ma significa invertire la logica:
- Prima censiamo.
- Poi recuperiamo.
- Poi rimettiamo in uso il patrimonio esistente.
- Poi favoriamo l'affitto residenziale.
- Poi recuperiamo gli immobili pubblici.
E soltanto quando tutto questo non è sufficiente costruiamo nuove abitazioni. È una logica economica oltre che ambientale.
Ma il tema della casa non riguarda soltanto chi cerca un appartamento. Riguarda quale città vogliamo costruire.
Una città nella quale possono vivere soltanto le fasce di reddito più elevate, mentre lavoratori, giovani e famiglie vengono progressivamente spinti verso i comuni esterni, perde lentamente la propria struttura sociale. Può continuare ad avere negozi, ristoranti, alberghi, appartamenti turistici e grandi operazioni immobiliari, può perfino apparire economicamente dinamica ma rischia di trasformarsi progressivamente da comunità urbana a luogo di consumo.
Per questo il diritto alla casa non può essere ridotto esclusivamente alla capacità individuale di acquistare o affittare sul mercato.
La proprietà privata deve essere tutelata ,il turismo deve poter produrre economia, gli investimenti immobiliari devono essere possibili ma esiste un interesse collettivo altrettanto importante: garantire che Salerno rimanga una città nella quale sia possibile vivere.
Il punto di partenza potrebbe essere sorprendentemente semplice:
- Non chiediamo di espropriare case.
- Non chiediamo di vietare gli affitti brevi.
- Non chiediamo di impedire ai proprietari di ottenere un reddito dai propri immobili.
Chiediamo innanzitutto che Salerno conosca e renda pubblico il proprio patrimonio abitativo poi, sulla base dei dati, potremo decidere democraticamente quali strumenti utilizzare per riequilibrare il rapporto tra proprietà, mercato e diritto all'abitare.
Perché la domanda decisiva non è più soltanto: quante case possiamo costruire?
È: quante delle case che abbiamo servono realmente ad abitare Salerno?